賃貸物件・アパートなどの外壁塗装や修繕が必要なタイミングとは？
賃貸物件やアパートは外壁塗装が大切です。外壁はアパートの印象を左右することがあり、劣化したり汚れたままだと、空室率が高まり、賃料収入が減ってしまうこともあるなどアパート経営に大きく影響するからです。
この記事では、賃貸物件やアパートの外壁塗装や修繕が必要なタイミングについて解説します。
アパートなどの賃貸物件も外壁塗装が必要
アパートなどの賃貸物件で使われている外壁材や屋根材は、特別に耐久性が有るわけではなく、一般の一戸建て住宅とほぼ同じものが用いられています。
コストを抑えたアパートの場合ですと、見た目は高級感があっても、実際のグレードは低めということもあります。
このような場合、外壁や屋根のメンテナンスを怠ってしまうと、短期間でアパートの寿命が来てしまいます。
アパートの耐用年数とは？
アパートの寿命というと、法定耐用年数をイメージする方も多いと思います。
法定耐用年数とは国税庁が決めているもので、その建物の資産価値を維持できる期間のことです。
アパートで用いられることの多い、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の法定耐用年数はそれぞれ次の期間です。
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造（骨格材の厚み3mm以下） | 19年 |
| 鉄骨造（骨格材の厚み3mmを超え4mm以下） | 27年 |
| 鉄骨造（骨格材の厚み4mm以上） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
この耐用年数は、アパートの経営者が確定申告をする際に減価償却できる期間として設定されたものです。
注意したいのは、この期間と実際の建物の寿命はほとんど関係ないということです。
現在の木造アパートは、構造がしっかりしていれば22年を超えて持たせる事が可能ですし、鉄骨造や鉄筋コンクリート造も同じです。
そのためには、定期的なメンテナンスが大切になります。
一方、メンテナンスを怠っていた場合は、耐用年数が長い鉄筋コンクリート造のアパートでも、47年も立たずにだめになってしまうこともあります。
ここで示された耐用年数の期間内は、何もしなくてよいという意味ではないので注意しましょう。
アパートの耐用年数を超えて寿命を維持するためには？
アパートの耐用年数が過ぎると、資産価値がなくなり、金融機関から融資を受けにくくなったり、修繕費や維持費の増加で利益が出にくくなります。
そのため、アパートの建て替え、大規模修繕やリフォーム、売却を検討することになると言われています。
建て替えをすると多額のコストが掛かりますし、売却してしまうと、賃貸収入がなくなってしまいます。
できることなら、修繕しながら長く、アパート経営を続けたい方も多いと思います。
そのためには、アパートの定期的なメンテナンスを行うことが大切です。
アパートのメンテナンスの内容には様々なものがありますが、特に大切なのは、外壁、屋根といった外回りです。
外壁や屋根が劣化すると、雨漏りが生じてしまい、内装がいくらきれいでも、早期に寿命が来てしまうので注意しましょう。
アパートの外壁塗装を検討すべきタイミング
アパートなどの賃貸物件の外壁塗装を検討すべきタイミングは、次の2つの場合です。
✅新築時から又は前回塗装時から10年経過した時
✅外壁が劣化している時
それぞれ確認しましょう。
新築時から又は前回塗装時から10年経過した時
外壁塗装の塗膜には寿命があります。
寿命の長さは、塗料の種類により異なりますが、おおむねの目安は次のとおりです。
| アクリル塗料 | 5年〜7年 |
| ウレタン塗料 | 8年〜10年 |
| シリコン塗料 | 10年〜15年 |
| ラジカル塗料 | 14年〜16年 |
| フッ素塗料 | 15年〜20年 |
| 無機塗料 | 20年〜25年 |
寿命が短い塗料ほどコストが安いですが、アパートなどの賃貸物件ではコストを抑えるためにも、シリコン塗料などの一般的な塗料が用いられることが多いです。
そのため、新築時から又は前回塗装時から10年経過した時が塗装を検討すべきタイミングになります。
外壁が劣化している時
アパートなどの賃貸物件の立地状況によっては、上記で紹介した塗料の寿命よりも早く劣化してしまうこともあります。
外壁が劣化すると、雨漏りに発展してしまい、アパートの構造を痛めてしまい、アパートそのものの寿命が短くなってしまいます。
劣化症状が確認されたら、前回からの塗装年数とは関係なく、早めにメンテナンスを行うべきです。
賃貸物件、アパートの外壁塗装を行うべき劣化症状
賃貸物件、アパートに次のような劣化症状が表れた場合は、外壁塗装を行うべきタイミングです。
色褪せ
外壁の色褪せは、塗膜の劣化が始まっている証拠です。直ちに対処しなくても大丈夫ですが、この段階で塗装しておけば安心です。
カビ、苔が発生している
外壁のカビ、苔は、洗浄すれば落とせますが、落ちにくくなってきた場合は、塗膜の劣化が始まっている証拠です。
外壁にひび割れが生じている
外壁にひび割れが生じてしまうと、その隙間から雨水が染み込むようになります。幅0.3ミリ未満のひび割れならヘアークラックなので直ちに対処する必要はありませんが、幅0.3ミリ以上の場合は、構造クラックと言い雨漏りの危険の高いひび割れになります。
チョーキングが生じている
チョーキングとは、外壁を触った際に手の平にチョークの粉のようなものが付く現象のことです。塗膜が劣化して、色の源となる顔料が表面に出てきている状態です。塗膜の劣化が進んでいる証拠なので早めのメンテナンスが必要です。
塗膜の膨れや剥がれが生じている
塗膜が膨らんだり、剥がれている場合は、塗膜が役に立たなくなっている状態です。劣化した塗膜を剥がして、再塗装を行う必要があります。
外壁に欠けや欠落が生じている。
外壁に欠けや欠落がある場合は、その隙間から雨水が染み込んで構造をだめにしてしまいますし、害虫や動物が入り込む恐れもあるので、直ちに修理が必要です。
外壁にサビが生じている
金属製の外壁の場合は、塗膜が劣化すると、鉄部が露出して錆びることがあります。サビを放置してしまうとやがて大きな穴が空いてしまうので、早めにメンテナンスを行うべきです。
シーリング（コーキング）が劣化している
シーリング（コーキング）とは、外壁同士の継ぎ目や外壁とサッシ、ドアの隙間などに充填されているゴム状の物質のことです。
シーリングは外壁材よりも寿命が短く、一般的には5年程度で劣化が始まります。
特にサッシ周りのシーリングの劣化は、窓からの雨漏りに繋がりやすく、住人からのクレームになることもあります。
そのため、外壁自体は劣化していなくても、シーリングの劣化が確認された場合は、早めに対処する必要があります。
アパートなどの賃貸物件の外壁塗装を行うメリット
アパートなどの賃貸物件の外壁塗装を行うことには様々なメリットがあります。
アパートなどの賃貸物件の資産価値を維持できる
アパートなどの賃貸物件の外壁塗装を行うことによって、寿命を伸ばせる上、資産価値の維持にも繋がります。
賃貸物件は歳月とともに価値が落ちることは避けられませんが、手入れが行き届いていて、外壁がきれいなアパートであれば、下落幅を押さえられますし、売却を検討する際も高値で売ることができます。
空室リスクを回避しやすい
定期的に外壁塗装を行っていて、見た目がきれいなアパートは、賃貸物件を探している人の目にも止まりやすいものです。
そのため、空室を避けやすいですし、賃料収入の維持に繋がります。
防犯面や地域の安全性に寄与する
外壁がきれいなアパートであれば、手入れが行き届いているイメージを出せるため、空き巣や闇バイトといった犯罪者を寄せ付けにくいものです。
その意味で、外壁塗装により見た目を良くすることは防犯性を高めたり、地域の安全性に寄与します。
アパートなどの賃貸物件の外壁塗装を行うデメリット
アパートなどの賃貸物件の外壁塗装を行うことのデメリットもあります。
お金をかけても効果が得られない可能性がある
例えば、空室率の高さに悩んでいるオーナーさんが、その打開策として、外壁塗装により見た目をきれいにしようと考えたとしましょう。
しかし、見た目をきれいにしたのに、築年数が長かったり、内装が充実していないという理由で、選ばれにくく、結局、空室率が下がらないという事態もありえます。
空室率に悩んでいる場合は、外壁塗装だけで打開できるのか、よく検討しましょう。
売却時に損する可能性がある
いずれアパートを売却することを検討している場合でも、アパートの価値を維持するために外壁塗装等のメンテナンスを行うべきなのは言うまでもありません。
でも、売却の際に、メンテナンスに掛けた費用を回収できない可能性があることに注意しましょう。
アパートの外壁塗装はタイミングも重要
アパートの外壁塗装を行う際は、塗装工事のタイミングにも注意しましょう。
例えば、3月、4月の時期は、アパートの住人の出入りが激しい時期です。引越し作業などを行っているときに、塗装工事用の足場が組まれたりシートが張られていると、引越し作業の邪魔になってしまいます。
そのため、こうした時期に塗装することは避けたほうが良いです。
また、1月から3月は、引っ越し先を探している人たちが賃貸物件を内覧したり検索する時期です。
この時期にアパートが塗装工事用のシートで覆われていて、外観が分からない状態だと、候補から外してしまう可能性もあり、結果として、入居者を逃してしまうおそれがあります。
やはり、この時期も避けたほうが無難です。
まとめ
賃貸物件、アパートの外壁塗装の重要性と塗装工事を行うべきタイミングについて解説しました。
賃貸物件、アパートの外壁は、見た目だけでなく、空室率、賃貸収入にも影響する要素です。定期的にメンテナンスを行い、最善の状態を保ちたいものですよね。
また、外壁塗装の際は、足場が必要になるため、他の工事もまとめて行っておくとコスト面で有利になります。外壁塗装のほか、屋根塗装、防水工事、シーリング工事もまとめて行いましょう。
池本塗装は、大阪八尾市で外壁塗装・屋根塗装・防水工事などを行う職人直営の塗装専門店です。
賃貸物件、アパートの外壁塗装はもちろん、屋根塗装や防水工事、シーリング工事も、適正な価格で速やかに対応させていただきます。
賃貸物件、アパートの外壁塗装等の依頼先を探している方は、池本塗装にお問い合わせください。
この記事は私が監修しました
池本塗装代表：池本 竜也
塗装職人歴15年、1級塗装技能士・２級施工管理技士取得。一級技能検定にて優秀賞受賞、塗装技能大会にて大阪府知事賞、大阪代表の塗装職人として全国大会出場など。安心した塗装をご提供できるように日々技術を磨いています。
