外壁塗装は減価償却の対象？
外壁塗装には多額の費用がかかる場合があります。
こうした外壁塗装を「減価償却」とすることはできるのでしょうか。
ここでは外壁塗装の計上方法と減価償却する際の方法について紹介していきたいと思います。
外壁塗装の計上方法について
ビルやマンションのオーナーの場合は外壁塗装をする際には塗装面積が大きいということもあって、かなり高額な費用がかかる場合があります。
そうした外壁塗装の経費の計上方法としては2つの方法があります。
ここではその2つの計上方法を順に紹介していきます。
修繕費として計上する
建物を「元の状態に戻す」「通常の状態に維持する」という目的で外壁塗装工事を行う際には「修繕費」として計上されることとなります。
修繕費は塗装工事が完了した年度に「一括計上」されることとなります。
具体的には以下のようなものがこれに当たります。
- 外壁にひび割れが発生している際の塗装補修
- 外壁劣化の原状回復補修工事
- 自然災害などで破損した外壁の補修工事
などです。
このように破損したものを元の状態に戻す、現状を維持するといった時に利用されるのが「修繕費」なのです。
減価償却費として計上する
建物自体の価値を上げる、性能や耐久性を元の状態よりも向上させることを目的として行う外壁塗装工事の場合は「減価償却費」とできる可能性があります。
これは工事をすることで建物の価値が上がる場合はそのために使用した費用は「資本的支出」として考えられるために、その費用が建物の取得原価に含まれるからです。
この費用は修繕費のように一括計上することなく、それぞれの年度に減価償却費を計上していくことによって減価償却を行うこととなります。
具体的には以下のような場合です。
- 耐用年数が長い塗料を使って外壁塗装工事を行う場合
- 外観をおしゃれにしたりするためにタイルなどを使用した工事を行った場合
減価償却を行うことで「節税効果」が期待できます。
ビルやマンションの賃貸経営によって得た所得については所得税がかかることとなります。
ただ、この所得税は売上高の全額についてかかるのではなく、「売上から経費を差し引いた額」が課税対象となります。
減価償却費はその費用を計上したそれぞれの年度の経費として売上から引くことができるため、減価償却費の分だけ利益を抑えることとなり、節税効果が期待できるようになるのです。
減価償却が有利となる場合とそうではない場合
修繕費として計上するのではなく、減価償却として計上をした方が有利になる場合があります。
逆に修繕費として計上する方が良い場合もあります。
ここでは減価償却とした方が有利な場合とそうではない場合を順に紹介していきます。
当年度、来年度に多額の融資を検討している場合
ビルやマンションの規模の外壁塗装は多額の費用がかかることとなります。
こうした際に修繕費として一括で費用の計上を行うと経費部分が大きくなり、利益の部分が非常に少なくなることとなります。
その年に売上が少なかったりすると、極端に利益が少なくなる場合があるのです。
利益が少ないという実績になってしまうと銀行などの金融機関から追加で融資を受けることが難しくなるのです。
それは利益が少ないと経営状態が悪いと判断されるためです。
外壁塗装工事を行うことで外観の価値、性能が向上した
修繕をするために外壁塗装を行うと基本的には修繕費となるのですが、その外壁塗装工事を行うことで外観が魅力的になったり、汚れがつきにくい、防水効果が高い塗料を使うことで建物の性能が向上したと判断される場合は減価償却として費用を計上することができるのです。
翌年の所得税額を抑えたい場合
これはメリットでもあり、デメリットでもあるのですが、外壁塗装工事の費用を一括で計上することで利益が減少するため、翌年の所得税額を抑えることができるのです。
自社の経営計画を中長期的に考えた時に、翌年の所得税額を抑えた方が良いという判断がされる場合には修繕費として一括で計上した方が良い場合があるのです。
高い節税効果を考える場合はこれを利用するのも良いでしょう。
減価償却に必要となる法定耐用年数とは
減価償却を行う期間は自分で自由に決めることができるわけではありません。
建物の種類、構造、用途などによって国税庁に決められているのです。
しかし、外壁塗装自体に法定耐用年数が設定されているわけではなく、建物の法定耐用年数が適用されるという点に注意が必要です。
外壁塗装に使用される塗料の種類によって現実的な耐用年数が5年という場合でも法定耐用年数が30年であれば減価償却の期間は30年ということになるのです。
国税庁が公開している耐用年数表
・木造・合成樹脂造の建物
事務所として使用している場合 24年
店舗・住宅として使用している場合 22年
一般工場・一般倉庫として使用している場合 15年
・木骨モルタル造の建物
事務所として使用している場合 22年
店舗・住宅として使用している場合 20年
一般工場・一般倉庫として使用している場合 14年
・れんが・石造りの建物
事務所として使用している場合 41年
店舗・住宅として使用している場合 38年
一般工場・一般倉庫として使用している場合 34年
色々な用途で建物を使用している場合
一通りの使い方ではなく「住宅と事務所」「住宅と賃貸」のように複数の用途で建物を使用している場合があります。
こういった場合は法定耐用年数が違ってくることとなりますが、複数の用途で建物を使用している場合は「占有している割合が多い用途」の耐用年数が適用されることとなります。
そのため、一つの建物に複数の法定耐用年数が適用されることはありません。
主にどういった用途で使用するのかを考えて耐用年数を適用していきましょう。
複雑な条件の時の減価償却について
その他にも色々な条件によって減価償却の計算の仕方が違ってくる場合があります。
ここではそれらについて紹介していきます。
中古の物件を購入後、外壁塗装をしてから賃貸募集をした場合
中古の物件を購入した後で、その建物の外壁塗装をした場合はその外壁塗装の費用はどのように計上するのでしょうか。
こうした場合は、その中古の物件を取得した価格に外壁塗装費用を含めて計算をすることとなります。
法的根拠として「減価償却資産の取得価額には、当該資産を事業の用に供するために直接要した費用は取得原価に含めるべき」と定められていることが関係しています。
そのため、外壁塗装にかかった費用は建物の取得価格に含まれて計上され、年度ごとの減価償却が行われていくのです。
塗料を性能の良いものにグレードアップした場合
修繕が必要になった外壁に対して従来の塗料を使えば「200万円」かかるとします。
しかし防水性などが優れた高性能な塗料を使ったことで「300万円」かかったとします。
この場合は「200万円が修繕費」「余分にかかった100万円が資本的支出として減価償却費」として計算することが可能です。
ただ、条件が複雑になる場合は税理士などに確認をした方が良いでしょう。
まとめ
ビルやマンションなどの建物の外壁塗装にかかる費用は「修繕費」「減価償却費」という2通りの計上方法があります。
どちらで計上するかは工事の内容、使用する塗料、工事の目的などによって変わっていきます。
また、経営計画などによってどちらが有利になるかが変わってくることもあるので、それらも含めた上でどのように工事を進めていくかを考えていくと良いでしょう。
大阪市平野区近郊での外壁塗装・屋根塗装・防水塗装など塗装に関する工事は、池本塗装にお任せください。
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この記事は私が監修しました
池本塗装代表：池本 竜也
塗装職人歴15年、1級塗装技能士・２級施工管理技士取得。一級技能検定にて優秀賞受賞、塗装技能大会にて大阪府知事賞、大阪代表の塗装職人として全国大会出場など。安心した塗装をご提供できるように日々技術を磨いています。
