中古住宅は塗装メンテナンスが必須？購入前の確認点について
中古住宅は、かなりの築年数が経過しているのが一般的なので、塗装メンテナンスが必要です。
購入時はわかる範囲で、外壁や屋根の劣化状況を確認し、必要な外壁塗装や屋根塗装の工事を行いましょう。
中古住宅の劣化状況の見極め方や外壁塗装、屋根塗装をいつ行うべきかについて解説します。
中古住宅は外壁塗装や屋根塗装が必要
中古住宅と言ってもどの程度古いのかは、建物によって異なりますが、多くの場合は、築10年以上経過しています。
また、住宅を手放す際は、直前に外壁塗装や屋根塗装を行っているケースは稀です。
新居を購入するのに多額の資金がかかるのに、わざわざ手放す住宅にお金をかける人はいません。
そのため、中古住宅を購入した時点で、外壁や屋根はかなり劣化していることが多いです。
外壁や屋根の劣化症状から再塗装が必要か判断するには？
外壁塗装や屋根塗装が必要かどうかは、外壁や屋根の状態を観察することで判断できることもあります。
✅色あせが生じている場合
外壁や屋根が色あせている場合は、塗膜の劣化が始まっている証拠です。
緊急性は低いですが、美観を維持するには早めに塗装したほうが良いでしょう。
✅コケ・カビが発生している場合
外壁や屋根にコケやカビが発生している場合は、塗膜が劣化して防水性が失われつつある状態です。このまま放置するとコケやカビが根を張って、外壁や屋根の劣化が進んでしまうこともあります。
コケ・カビが落ちなくなる前に洗浄して、再度付着することを防ぐために塗装を行うべきです。
✅チョーキング現象が生じている場合
チョーキング現象とは、白亜化とも言いますが、外壁に手で触れたときに、手の平に粉のようなものが付く状況のことです。
塗膜は日々紫外線などを浴びることで、劣化が進行し、塗料の色の成分である顔料が表面に出てくるようになります。
手の平で触れたときに付着する粉は、この顔料です。
チョーキング現象が生じている場合も、緊急性は低いものの早めに再塗装を行うべきです。
✅塗膜の膨れや剥がれが生じている場合
外壁や屋根の塗膜に膨れや剥がれが生じている場合も塗膜が劣化している証拠です。
窯業系サイディング材やスレート屋根材の場合は、セメントが主な原料なので、塗膜が剥がれてしまうと、防水性自体が失われてしまいます。
この場合は早めに再塗装を行うべきです。
✅幅0.3ミリ以上のひび割れがある場合
外壁を観察するとひび割れが生じていることもあります。
ヘアークラックと呼ばれる程度の微細なひび割れであれば直ちに対処する必要はありません。
構造クラックという幅0.3ミリ以上のひび割れの場合は、その隙間から雨水が染み込む可能性があるため、ひび割れを埋めるなどして補修する必要があります。
ひび割れの補修を行った後は、その跡が目立つため、塗装を検討すべきです。
✅サビが生じている場合
外壁や屋根が金属製の場合は、塗膜が剥がれると、金属がむき出しになるので、サビが生じることもあります。
サビが進行すると、穴が空いて、雨漏りの原因になってしまうため、サビを落として、塗装によるメンテナンスを検討すべきです。
サビが進行して、すでに穴が空いている場合は、塗装だけでは対処できないため、外壁や屋根の張替えなどの工事が必要になります。
✅シーリング（コーキング）の劣化
シーリング（コーキング）とは、外壁の継目や外壁とサッシの境目などに充填されているゴム状の物質のことです。シーリングは、塗料よりも耐用年数が短く一般的なものだと5年から10年程度もすると劣化します。
劣化すると、ひび割れたり、剥離したりして、隙間ができてしまい、雨水が内部に染み込みやすくなり、雨漏りの大きな原因になってしまいます。
そのため、塗膜は劣化していなくても、シーリングに劣化が見られた場合は、シーリングの打ち替え工事などを検討すべきです。
中古住宅の状態をより正確に知るためには？
中古住宅の外壁塗装や屋根塗装がどの程度古いのかは、見た目だけでは判断が難しいこともあります。
前の持ち主に最後に塗装したのはいつか聞くのも一つの手ですが、正確な情報を得られるとは限りません。
この場合は、次の2つのいずれかの方法により正確な情報を掴みましょう。
■住宅履歴情報（いえかるて）
■建物状況調査（インスペクション）
それぞれ確認しましょう。
住宅履歴情報（いえかるて）
住宅履歴情報（いえかるて）は住宅のつくりや性能、リフォームや修繕の履歴などの情報を保存、蓄積しているものです。
住宅履歴情報（いえかるて）を利用している住宅であれば、外壁塗装や屋根塗装を行った履歴が記録されています。
この情報を基にどの程度古いのか知ることができます。
建物状況調査（インスペクション）
建物状況調査（インスペクション）は、建物の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に生じている劣化や不都合の状況を把握するための調査です。
国土交通省の定める講習を修了した建築士が行います。
建物状況調査は、中古住宅を購入する前に行うことも多いので、その調査結果を元に、購入後に外壁塗装や屋根塗装が必要か判断することができます。
外壁塗装や屋根塗装が必要な築年数の目安
比較的新しい中古住宅であれば、住宅履歴情報を確認しても、塗装していなかったり、建物状況調査でも問題ないことも多いでしょう。
この場合は、住民がご自身で外壁塗装や屋根塗装の目安を判断しなければなりません。
まず、外壁塗装や屋根塗装が必要になる年数は、新築時から10年前後です。
いつ新築したかは、不動産登記簿などでも確認できます。
新築時から10年前後経過している時は、外壁塗装や屋根塗装を検討すべきです。
新築時から10年以上経過している場合は、一度は外壁塗装や屋根塗装を行っている可能性があります。
この場合は、前回の塗装時から10年前後が再塗装の目安になります。
再塗装の目安は使っている塗料により異なる
10年前後で外壁塗装や屋根塗装が必要と紹介しましたが、より正確な再塗装時期の目安は、使用している塗料により異なります。
塗装を一度も行っていない場合は、「新築時にどのような塗料が使われていたか？」
塗装を行った場合は、「前回どのような塗料を利用していたか？」により異なります。
塗料には様々な種類がありますが、おおよその耐用年数は次のとおりです。
| アクリル系塗料 | 約6年 |
| ウレタン系塗料 | 約8年 |
| シリコン系塗料 | 約10年 |
| フッ素系塗料 | 約15年～20年 |
中古住宅が建売住宅の場合は、新築時点ではコストを抑えるために、アクリル系塗料を利用していることもあります。
この場合、10年よりも早く、塗装の劣化が始まっている可能性もあるので注意が必要です。
中古住宅購入のタイミングで外壁塗装、屋根塗装を行った方がいい理由
外壁と屋根がどの程度劣化しているかに関係なく、中古住宅購入のタイミングで外壁塗装、屋根塗装を行った方が様々なメリットを得られることもあります。
外観が新築のようにきれいになる
外壁塗装、屋根塗装を行うことで、中古住宅の外観が新築のようにきれいになります。
新築住宅を買ったような気分になれるので、爽やかな気持ちで新生活をスタートできるのではないでしょうか。
塗装が必要か悩まずに安心して暮らせる
中古住宅の塗装を行わないで住むと、やはり、塗装したらいいのかどうかと悩んでしまうことになります。
中古住宅購入のタイミングで外壁塗装、屋根塗装を行っておけば、しばらくは、塗装のことで悩まずに済みます。
住みながら塗装しなくてもよい
塗装工事だけでしたら、住んでいる間に行うことも可能です。
でも、塗装の際は足場をかけて養生シートを張り巡らさなければならないので、窓を開けられなかったり、洗濯物を干せなかったりと、何かと不便なこともあります。
その点、引っ越し前の段階で塗装工事を行っておけば、住んだ後で苦労することはありません。
中古住宅の外壁や屋根のメンテナンス時に考えたいこと
中古住宅の外壁や屋根のメンテナンスを行う際は、塗料選びでいくつか考えたいことがあります。
塗料の耐用年数
塗料は耐用年数が長い方が良いことは言うまでもありませんが、耐用年数の長い塗料は価格も高めです。
安い塗料では、次の再塗装時期が早く来てしまいますから、頻繁に塗装工事を行わなければならず、長い目で見てコストがかさむこともあります。
一方、耐用年数の長い塗料はその時点ではかなりの出費になりますが、10年以上は再塗装しなくてよいため、トータルではコストが下がることもあります。
塗装では必ず、足場が必要になりますから、塗装工事以外の費用も掛かることを考慮しましょう。
塗装かリフォームか？
中古住宅の外壁や屋根は傷みがかなり進行している場合もあるので、購入時点でのメンテナンスは、塗装でよくても、次のメンテナンスは、屋根の葺き替え、外壁の貼り替えといった大掛かりなリフォームを行うべきこともあります。
それなら、購入時点で塗装ではなく全面的なリフォームを行ってしまうか、塗装せずにリフォームに備えて貯金しておくことも検討すべきです。
まとめ
この記事では、中古住宅購入時に外壁塗装と屋根塗装が必要なのか解説しました。
中古住宅は、既に外壁や屋根の塗膜の劣化が始まっているのが一般的です。
そのため、購入時点では塗装が必要なくても、早晩、塗装が必要になることもあります。住みながら塗装するのは、住民にとっても何かと負担になるので、購入時点で早めに塗装することも検討してください。
引っ越し前に塗装を済ませてしまえば、新居同然の家に引っ越すこともでき、新鮮な気持ちで新生活をスタートできます。
池本塗装は、大坂八尾市で外壁塗装・屋根塗装・防水工事などを行う職人直営の塗装専門店です。
中古住宅をご購入いただいた際の、外壁や屋根の状態の確認もさせていただきますし、引っ越し前に工事することもできます。
中古住宅の外壁塗装・屋根塗装・防水工事のご依頼は、ぜひ池本塗装にご用命ください。お待ちしております。
▷大阪府八尾市にて外壁塗装・防水工事〈中古物件のメンテナンス工事〉
この記事は私が監修しました
池本塗装代表：池本 竜也
塗装職人歴15年、1級塗装技能士・２級施工管理技士取得。一級技能検定にて優秀賞受賞、塗装技能大会にて大阪府知事賞、大阪代表の塗装職人として全国大会出場など。安心した塗装をご提供できるように日々技術を磨いています。
